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La crisis financiera subprime y su influencia en el sector bancario y el mercado inmobiliario

Últimamente tanto el sector bancario como el inmobiliario copan las noticias de los principales medios de información. Ambos han dependido el uno del otro para crecer en los últimos años. No olvidemos que el principal motor del crecimiento inmobiliario han sido los propios bancos que han financiado de forma irracional tanto a promotores como a compradores. Por no hablar de los particulares que refinanciaban sus préstamos hipotecarios al aumentar el valor de su vivienda.

Pero de lo que más se ha hablado en estos últimos meses es de las subidas constantes del Euribor (salvo en el mes de octubre) y del efecto en la economía real de la crisis de las hipotecas subprime.
Profundicemos un poco en estos conceptos. El Euribor es el índice más utilizado para referenciar las hipotecas a tipo variable en España. Aunque lo que realmente mide el Euribor es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos de la zona euro. Y es que los bancos para cumplir su misión principal de prestar dinero, necesitan captar fondos del público general (mediante depósitos) o de otros bancos. ¿Pero si el Euribor mide el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos de la zona euro, cómo es que ha subido tanto?. La respuesta es relativamente fácil, y es que el Euribor dependerá, entre otros, de los siguientes factores:

  • Los tipos de interés que fija el Banco Central Europeo, y sobre todo de las expectativas que existan sobre su evolución.
  • La disponibilidad de fondos para prestarlos.
  • La solvencia del perceptor de los fondos.

Y ahora es cuando explicamos la relación de la crisis de las hipotecas subprime con el Euribor. La citada crisis tuvo su origen en EEUU cuando los que habían formalizado hipotecas teniendo una baja capacidad de retorno, dejaron de pagarlas por la crisis inmobiliaria que estaba sufriendo EEUU. El problema es que esas hipotecas se titularizaron, es decir se transformaron en productos de inversión (activos financieros como las cédulas hipotecarias españolas) que se vendieron en los mercados internacionales. Con lo cual, lo que era una crisis hipotecaria localizada en EEUU se traslado al resto del mundo. Pero , ¿ por qué la crisis de los subprime ha afectado al Euribor?. Pues básicamente por dos razones:

  • Por la necesidad de liquidez de las entidades financieras afectadas por las subprime para deshacer posiciones.
  • Por la falta de liquidez del sistema financiero debida al exceso de financiación a largo plazo, principalmente al sector inmobiliario.

Y todo esto ha provocado que en las últimas semanas se haya hecho público lo que ya se sabía desde hace tiempo:

  • Los bancos están endureciendo las condiciones de acceso al crédito, por ejemplo ya es muy difícil obtener préstamos hipotecarios en más del 80% del valor de tasación.
  • Y aunque la morosidad sigue siendo baja, aumenta cada mes y empieza a ser preocupante en las cuotas de tarjetas y préstamos personales. Esto se traduce en mayores embargos y mayor dedicación de las entidades a realizar recobros.

Pero si el crédito a particulares se ha endurecido, el crédito al sector inmobiliario se ha vuelto casi inaccesible. Aunque ya desde el verano las entidades financieras eran muy reticentes a seguir financiando a promotores. Las razones principales eran:

  • El inicio de la disminución de las ventas (no hay más que ver lo que duran hoy en día los carteles de “se vende”).
  • La reducción de liquidez por la crisis financiera y la menor captación de fondos de los particulares al reducirse el ahorro .
  • La excesiva concentración en el sector inmobiliaria fruto del boom de los últimos años, lo cual aumenta el riesgo de sus carteras.

Esta actitud de las entidades financieras ha reducido la financiación disponible de las empresas promotoras, muy endeudadas por los excesos del boom inmobiliario. Algunas inmobiliarias como Llanera han acabado en situación concursal ante la imposibilidad de refinanciar su deuda y de hacer líquidos sus activos para afrontar sus compromisos a corto plazo.

Además hay que tener en cuenta que las empresas inmobiliarias tienen un elevado apalancamiento financiero, ya que necesitan financiar elevadas adquisiciones de activos cuyo plazo de realización es como mínimo de dos años. Por lo que un corte radical de la financiación supone poner en peligro su viabilidad.

Y es que la situación está siendo tan crítica (y no sólo para las pequeñas y medianas empresas), que el Gobierno mediante su Presidente y la Ministra de vivienda han pedido al sector bancario que vuelva a financiar al sector inmobiliario. Por no citar las declaraciones de los responsables de las principales inmobiliarias pronosticando que los precios no van a bajar, y las ofertas para atraer a clientes de la feria inmobiliaria Meeting Point de Barcelona.

De seguir así, muchas empresas del sector desaparecerán, lo que destruiría muchos empleos directos e indirectos, por no hablar del efecto sobre el sector bancario por la financiación concedida y sobre los particulares que han realizado entregas a cuenta. Todo esto tendría consecuencias sobre el crecimiento futuro de la economía española, de hecho las previsiones de crecimiento ya se han recortado.

Esperemos que no se cumplan los peores presagios para el sector, por el bien de la economía española.

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